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Vous envisagez
d'acheter un terrain, une maison ou un appartement neuf
ou ancien |
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| Avant de signer l'acte
de vente par lequel vous deviendrez propriétaire,
vous serez conduit à signer un avant-contrat. |
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LE COMPROMIS
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 C'est
un acte très important ; c'est lui en effet qui
prévoit les conditions et les modalités
de la vente. Le compromis doit contenir le maximum
d'informations. Mais certaines ne pourront être
obtenues qu'ultérieurement en raison, notamment,
des formalités et délais pour les obtenir
(ex : documents d'urbanisme, renseignement hypothécaire).
Il faut donc envisager les difficultés et leurs
solutions, notamment en prévoyant diverses conditions
suspensives a votre profit. Si ces conditions ne sont
pas remplies, la vente ne pourra se réaliser. Vous
serez automatiquement libéré de tout engagement
et remboursé de l'indemnité ou de l'acompte
sur le prix que vous aurez versé. Le compromis
est un acte complexe qu'il est périlleux de signer
sans l'assistance d'un professionnel.
Dans tous les cas, vous avez intérêt, dès
le début de l'opération, à vous ménager
l'assistance d'un notaire qui vous apportera le maximum
d'informations et de conseils.
Un avant-contrat sous seing privé ou en la forme
authentique ?
• Le compromis sera obligatoirement un acte sous
seing privé s'il est rédigé directement
entre vous et le vendeur, ou s'il est établi par
l'agent immobilier.
• II pourra revêtir la forme authentique ou la forme sous seing privé s'il
est établi par un notaire. Si le compromis est rédigé par un notaire,
celui-ci a, bien sûr, le devoir de vous conseiller sur les clauses à stipuler
et sur les conditions suspensives a prévoir dans l'acte.
Où signer le compromis ?
• Vous souhaitez signer immédiatement un engagement avec le vendeur avec lequel
vous avez négocié directement : vous devez être très vigilant sur
ce que vous signerez. Un imprimé préétabli peut ne pas être adapté
à la vente projetée. Des conditions suspensives peuvent ne pas être prévues.
Vous devrez vérifier également que le formalisme protecteur de l'acquéreur
d'un logement est bien respecté.
• Vous trouvez le bien par l'intermédiaire d'un agent immobilier qui vous propose
d'établir le compromis sous seing privé : iI doit faire toutes vérifications,
vous fournir tous renseignements et effectuer toutes formalités obliga toires pour
votre protection.
• La signature se fait chez le notaire à votre demande ou lorsque la négociation
du bien est faite par son intermédiaire : vous avez toujours le droit, comme le vendeur,
de demander que le compromis soit établi par un notaire. |
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L'ACTE
DE VENTE EST OBLIGATOIREMENT UN ACTE AUTHENTIQUE PASSE DEVANT NOTAIRE
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Avant la signature de l'acte de vente
Le notaire examine les titres de propriété
du vendeur. Il inclut dans le compromis les dates limites
de signature de l'acte de vente et de livraison ou d'entrée
en jouissance du bien.
• Le logement est loué et vous souhaitez
l'occuper ultérieurement : il vérifie le
contenu du bail pour connaître précisément
les droits du locataire en place (notamment au regard
de son droit au maintien dans les lieux ou de son droit
de préemption).
• Vous achetez un logement (ou un local à
usage professionnel, commercial ou mixte) dans un immeuble
en copropriété : le notaire examine
le règlement de copropriété, ainsi
que le procès-verbal des dernières assemblées
générales, afin que vous connaissiez le
montant des charges qui vous incomberont, la nature des
travaux votés et les procédures éventuelles.
La superficie de la partie privative (sans les annexes,
caves et garages) dès lors qu'elle est au moins
égale à 8 m2, doit obligatoirement figurer
dans le compromis et l'acte authentique (loi du 18
décembre 1996).
• Le logement que vous envisagez d'acheter
a moins de 10 ans : le notaire doit s'assurer auprès
du vendeur de sa situation en matière d'assurance-
construction. Votre notaire doit se procurer auprès
du vendeur une copie des différentes polices d'assurances
souscrites, afin que vous puissiez décider ultérieurement
de les poursuivre ou de les résilier.
• Vous achetez un terrain en vue de construire un bâtiment d'habitation
: le compromis et l'acte authentique doivent indiquer si son descriptif résulte d'un
bornage. Le bornage est obligatoire si le terrain est dans un lotissement.
• II s'agit d'un logement récent vendu
après achèvement : le notaire doit se faire
justifier par le vendeur de la délivrance du certificat
de conformité attestant que la construction a été
réalisée dans le respect du permis de construire
et des règles d'urbanisme en vigueur.
• Le notaire vous éclaire sur les conséquences
fiscales de votre opération :
- impôts et taxes liés à l'achat d'un
terrain ou d'un logement,
- coût de publication aux hypothèques,
- impôts locaux et taxes,
- déductions fiscales éventuelles.
Au moment de la signature de l'acte de vente
• L'acte de vente est passé devant le notaire
commun aux deux signataires : étant par sa mission
"l'arbitre" du contrat, il peut en effet instrumenter
seul pour le vendeur et l'acquéreur.
• Si chaque partie a son notaire, c'est selon les
règles locales, soit le notaire de l'acquéreur,
soit le notaire du vendeur qui établit l'acte.
L'autre partie est alors assistée de son notaire.
Chaque partie a toujours le droit de faire intervenir
son notaire.
Après la signature de l'acte de vente
• Le notaire fait publier l'acte au fichier immobilier
situé au bureau des hypothèques dont dépend
le bien (publicité foncière).
• Il fait procéder éventuellement à
l'inscription d'une hypothèque au profit de l'organisme
qui vous a consenti un prêt.
• Il effectue toutes les formalités nécessaires.
• Il conserve sous sa responsabilité l'original
de l'acte que vous avez signé dont il vous remet
une copie, dite "copie authentique" (voir "Les
différents documents notariés")
qui constitue votre titre de propriété. |
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