Le compromis
Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un compromis qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur. Sa rédaction est extrêmement importante. Il est conseillé de la confier à un professionnel. Il existe plusieurs sortes de compromis : - soit une promesse unilatérale de vente; - soit un compromis de vente. Pour différentes raisons, notamment fiscales, il y a lieu de faire très attention à la formule utilisée. Dans la promesse unilatérale de vente Le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Cette promesse permet à son bénéficiaire d’étudier l’opération projetée sans contracter d’obligation, mais à charge de verser une somme au promettant en contrepartie de cette promesse. Elle est en général de 10% du prix de vente. La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privé, c'est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d'enregistrement . La levée d’option Si le bénéficiaire décide d’acquérir, il « lève l’option ». Il doit le faire dans les délais prévus par la promesse. S’il préfère ne pas acheter il renonce à cette « option ». L’option levée rend la vente définitive. Ni le vendeur, ni l’acquéreur ne peuvent refuser de régulariser la vente. Le vendeur dispose des mêmes moyens de contrainte que l’acquéreur en cas de refus : demander au tribunal de constater la vente ou demander des dommages et intérêts. Le délai de réflexion ou de rétractation L’acquéreur non professionnel, qui conclut un compromis ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation bâti ou la vente d’immeuble à construire, bénéficie d’un délai avant de s’engager. En cas de signature d’un acte authentique (notarié), il dispose d’un délai de réflexion préalable de sept jours. En cas de signature d’un acte sous seing privé, il bénéficie d’un délai de rétractation de même durée. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le compromis. La lettre recommandée peut être remplacée par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes Cette rétractation n’a pas à être motivée et doit être exercée dans les mêmes formes que la notification.
Les conditions suspensives : La réalisation de la vente peut être soumise à l’accomplissement de conditions suspensives : les effets de la vente sont suspendus à la survenance d’un événement futur et incertain et ne dépendant pas de la volonté des parties. Certaines conditions sont dites légales : - l’éventuel droit de préemption du locataire en place dans le bien vendu, - le droit de préemption urbain, - l’obtention du financement par le bénéficiaire emprunteur (loi Scrivener) : la promesse doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier. Si un ou plusieurs prêts sont prévus, l’acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de leur obtention. Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l’acte une mention manuscrite. Lorsque les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté. L’indemnité ou le dépôt de garantie sont restitués au bénéficiaire de la promesse. Le compromis de vente ou promesse synallagmatique Il s'agit d'une vente ferme et définitive dont les effets sont différés dans le temps jusqu'à la signature de l'acte notarié pour laquelle un délai est fixé. Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque. • Le compromis peut aussi être une promesse unilatérale d'achat, dans ce cas, seul le candidat acquéreur s'engage sans avoir la garantie que le logement lui sera vendu. A compter du 1er juin 2001 vous disposerez selon le cas d'un délai de rétractation ou d'un délai de réflexion de 7 jours pour confirmer ou infirmer votre consentement. Les conditions suspensives sont identiques à celles employées dans une promesse unilatérale de vente.